ПрезиДЕНТ

Оцените эту тему:

2 сообщения в этой теме

А еще в квартире можно жить
Кризис меняет стратегии владельцев столичной недвижимости
 
1423912449_705853_5.jpg

ТАСС
 
В преддверии серьезного кризиса и на пике обесценивания рубля инвесторы резко переметнулись на рынок недвижимости, пытаясь сохранить свои сбережения. В результате он оказался в необычной ситуации: рублевые цены находились на максимальной за долгое время отметке, в то время как в пересчете на валюту московские квартиры стоили беспрецедентно дешево. Все это в итоге породило некоторые опасения по поводу возможного образования на рынке недвижимости ценового пузыря.
 
Не в этот раз
Масштабы угрозы зависят главным образом от того, насколько существенная доля квартир приобреталась со спекулятивными целями за последнее время. Опрошенные «Новой газетой» эксперты, как ни странно, настроены скорее оптимистично: «Не могу согласиться с тем, что значительная часть квартир вторичного рынка недвижимости была спекулятивным товаром. Да, безусловно, такие сделки имели место, однако их число было не настолько большим, чтобы превратить рынок недвижимости в пузырь», — считает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.
«Несомненно, что часть квартир покупалась с инвестиционными целями и являлась спекулятивным товаром. Тем не менее этот товар достаточно специфичен — может быть использован в арендном бизнесе, может быть просто заморожен до лучших времен, может быть использован для личного проживания, для проживания детей, наконец. Такая многовариантность использования позволяет недвижимости столицы сохранять достаточно высокий уровень цен даже в условиях кризиса», — поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
Нет также убедительных оснований полагать, что многие инвесторы захотят в ближайшее время избавиться от приобретенной недвижимости. Высокие ставки по рублевым депозитам, несомненно, интересны, но в итоге, как правило, в лучшем случае только покрывают инфляцию, да и то лишь официальную. «Так, например, инфляция за 2014 год составила 11,7%, а максимальный уровень ставок по депозитам в начале прошлого года был чуть ниже — 10—11%. Только и остается — либо валюта под подушкой, либо реальная квартира за реальные деньги», — резюмирует Ламин.
Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков приходит к такому же выводу: «Рубль по-прежнему не стабилизируется, а инфляция показывает достаточно большие значения. Иными словами, «живые» деньги сейчас обесцениваются. В то время как недвижимость продолжает дорожать. Более того, в отдельных проектах рост демонстрирует двухзначные значения в процентах».
А вот насколько сильно ударит кризис по московским рантье — вопрос более сложный. Конечно, Москва в ближайшие годы будет оставаться наиболее привлекательным городом для заработка в России, а людей, живущих исключительно на ренту, скорее всего, не так уж и много. Тем не менее классу раньте, если таковой существует, следует серьезно задуматься, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Рынок аренды Москвы сегодня значительно перенасыщен. В связи с введенными санкциями в отношении России и напряженной политической ситуацией столицу покинуло большое количество экспатов, работавших в Москве. В результате их массового отъезда на рынке аренды жилой недвижимости освободилось большое количество площадей». То же самое касается и мигрантов из бывших советских республик, которые предпочли вернуться на родину после обвала рубля.
Все чаще пустуют квартиры бизнес- и элитного класса: съемщики все чаще делают выбор в пользу более бюджетных предложений.
 
Ипотечные кандалы
Реальные доходы населения стремительно уменьшаются, а рубль все еще находится в свободном падении, значит, можно ожидать выброса на рынок некоторого количества находящихся под залогом ипотечных квартир.
Однако и в этом процессе эксперты не видят серьезной угрозы для стабильности российского рынка недвижимости. Как отметил Вадим Ламин, «понимая политизированность вопроса, государство и банки в режиме ручного управления такого сценария не допустят». Это, вероятно, в первую очередь касается валютных ипотечников, которые за последние несколько месяцев продемонстрировали свою готовность в случае чего выходить на улицы. В любом случае, доля таких квартир слишком низка, чтобы как-то повлиять на рынок в целом.
Аналитики сходятся на том, что и по рублевой ипотеке больших выбросов залоговых квартир ожидать не следует. «Стоит напомнить, что ипотека никогда не была в России дешевой, что тоже защищает ее от эффекта «мыльного пузыря». Как правило, в ипотеку приобретают квартиры с целью собственного проживания и рассчитывают на стабильный доход или запас денежных средств минимум на несколько лет вперед. Номинация платежей в рублевом эквиваленте вкупе с растущей ежегодно инфляцией по факту с каждым годом сокращает размер ежемесячной выплаты», — объясняет Денис Бобков.
В целом же 2015 год станет не самым благоприятным периодом для взятия ипотеки. Даже ипотечная ставка в 13%, которую Правительство РФ планирует поддерживать благодаря субсидиям банкам размером в 20 млрд рублей, для многих может оказаться непосильной. В итоге мы, скорее всего, увидим стабильный спрос на небольшие суммы ипотечного кредита — от 1 000 000 до 2 000 000 рублей для приобретения бюджетной недвижимости либо обмена меньшей площади на большую — и спрос на недорогие квартиры в Подмосковье.
 
Новое равновесие
Эксперты убеждены, что даже в условиях кризиса недвижимость останется одним из наиболее надежных активов.
«Людям, купившим квартиру в ноябре-декабре прошлого года, продавать актив еще рано, так как они, скорее всего, лишатся прибыли на фоне падения спроса», — предупреждает Екатерина Фонарева. Делать это стоит только в том случае, если у вас на примете есть альтернативные инвестиционные проекты с большей доходностью, а продавать недвижимость и держать деньги на руках вряд ли целесообразно.
Некоторые, однако, предпочитают хранить деньги на депозитах, рассказывает Вадим Ламин. «Совсем недавно один из наших клиентов продал две однокомнатные квартиры, купленные с инвестиционными целями, и полученные деньги разложил по 1 млн 400 тысяч в банки под высокие проценты. Несомненно, выигрыш получится больше, чем от аренды, но какая будет ситуация и сможет ли он на полученные деньги купить через год что-то подобное — покажет время».
А вот тем, кто вкладывался в строительство несколько лет назад, вероятно, стоит зафиксировать прибыль до введения дома в эксплуатацию. «При продаже квартиры, уже оформленной в собственность, необходимо будет оплатить налог в 13%. Поэтому, если у инвестора есть возможность реализовать недвижимость по уступке, я бы рекомендовала найти ему новый проект для вложения средств», — советует Фонарева.
Если же проект уже сдан, но есть возможность подождать, то лучше выставить квартиру на продажу в период стабильного высокого спроса, то есть явно не в ближайшее время. «В нынешней ситуации конкуренция для таких частных инвесторов будет высока: есть предложения от застройщиков дешевле за счет стадии строительства, вторичного рынка и других частных инвесторов, которым именно сейчас потребовались «живые» деньги, и все это на фоне сократившегося в этом году спроса», — поясняет Денис Бобков.
Что же касается новых девелоперских проектов, то их количество в 2015 году несколько сократится. Но и это не станет катастрофой: как рассказала «Новой» эксперт Мария Литинецкая, ажиотажный спрос в конце 2014 года позволил большинству застройщиков «создать финансовую «подушку безопасности», которая поможет им продержаться как минимум несколько месяцев». Количество девелоперов тоже, вероятно, сократится, но дефицит предложения на первичном рынке недвижимости мы можем увидеть не ранее чем через два-три года.
Уменьшение напора со стороны московских девелоперов может даже сослужить российскому рынку недвижимости хорошую службу, считает Вадим Ламин: «Может быть, я выражу здесь непопулярную и не вполне риелторскую мысль… Основной вектор развития девелоперов должен быть направлен на регионы, где нужно также развивать промышленность и создавать инфраструктуру, подобную столичной. Бессмысленная концентрация населения в одном и так не сильно благополучном с точки зрения экологии регионе ни к чему хорошему привести не может».

 
http://www.novayagazeta.ru/economy/67265.html

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

"Бессмысленная концентрация населения в одном и так не сильно благополучном с точки зрения экологии регионе ни к чему хорошему привести не может".

Эти бы слова да нашим градостроителям в уши.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Похожие публикации

    • Автор: Курьер
      29 ноября начались публичные слушания по поводу правил землепользования и застройки города. Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская отмечает, что правила будут приняты и доступны в открытом доступе в электронном виде на сайте Москомархитектуры или порталах префектур, но до этого они в обязательном порядке должны пройти публичные слушания.
      Ссылка на источник
    • Автор: Курьер
      8 декабря 2016 года с 10.00 до 12.00 филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве (Кадастровая палата по Москве) проводит телефонную «горячую линию» по теме: «Государственные услуги Росреестра в электронном виде» со специалистами по данному направлению. Позвонив на «горячую линию», вы узнаете, как при помощи портала Росреестра www.rosreestr.ru:
      — получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН);
      — запросить ключ доступа к информационным ресурсам ГКН и ЕГРП;
      — поставить недвижимость на кадастровый учет;
      — подать заявление на государственную регистрацию прав;
      — воспользоваться Публичной кадастровой картой;
      — выбрать специалиста из Реестра кадастровых инженеров;
      — отследить статус своей заявки online и многое другое.
      Кадастровая палата по Москве напоминает, что получение государственных услуг в электронном виде через портал Росреестра имеет ряд очевидных преимуществ по сравнению с традиционным «бумажным» способом. Заявитель самостоятельно подает документы, не теряя время на визит в офисы приемных. В случае предоставления документов в электронном виде стоимость услуг и государственной пошлины сокращается в среднем на 30-50%.
      Срок осуществления государственного кадастрового учета в электронном виде сокращен Кадастровой палатой по Москве до 7 рабочих дней, а срок предоставления сведений ГКН по запросам, поданным посредством портала Росреестра, — до 4 рабочих дней.
      Интересующие вас вопросы по теме электронных услуг Росреестра вы сможете задать по телефону «горячей линии»: 8(495)411-60-19, услышав голос телефонного автоинформатора, наберите «*» и внутренний номер абонента: 2356.
      Ссылка на источник
    • Автор: Курьер
      Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве (Кадастровая палата по Москве) продолжает информировать граждан об изменениях законодательства, касающихся кадастровой оценки объектов недвижимости и возможности ее оспаривания в установленных законом случаях.
      Напомним, что 22 июня 2016 года принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной оценке), который внес изменения в правила проведения массовой кадастровой оценки и оспаривание ее результатов. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» вступает в силу с 1 января 2017 года и распространяется только на кадастровую оценку, проводимую после этой даты.
      В соответствии с новым законом государственную кадастровую оценку будут проводить не частные оценочные компании, победившие в тендере, а специально создаваемые в каждом субъекте РФ бюджетные учреждения (ГБУ). Орган власти субъекта РФ должен утверждать результаты кадастровой оценки не позднее 1 августа года, в котором проводится кадастровая оценка. Это нововведение запрещает утверждать и публиковать результаты кадастровой оценки в конце года.
      Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки. Именно с этой даты новую кадастровую стоимость можно использовать для расчетов налогов и прочих платежей за землю и недвижимость.
      Согласно новым правилам, кадастровая оценка будет проводиться не чаще, чем один раз в три года (в городах федерального значения, в том числе Москве, – один раз в два года) и не реже одного раза в пять лет.
      Внеочередная кадастровая оценка проводится в случае снижения индекса рынка недвижимости на 30 и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости на дату проведения такой оценки. Таким образом, в результате внеочередной оценки кадастровая стоимость может либо снизиться, либо остаться неизменной.
      Москвичи могут оспорить кадастровую стоимость в суде либо в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Москве. В комиссию нужно представить отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа. Дата определения рыночной стоимости должна совпадать с датой определения оспариваемой кадастровой стоимости. Пунктом 1 статьи 22 Закона о государственной оценке установлено, что при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки в суде соблюдение обязательного досудебного порядка путем обращения в комиссию не будет являться обязательным ни для физических, ни для юридических лиц.
      Обращаем внимание, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 года устанавливается переходный период. В эти три года кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Субъектам РФ дается время, чтобы создать ГБУ для проведения кадастровой оценки по новым правилам, а до этого времени они не должны заключать госконтракты с частными оценочными компаниями на проведение кадастровой оценки. Новый Закон о государственной оценке недвижимого имущества и правилах кадастровой оценки вступает в силу с 2017 года, но реально система перестроится и заработает к 2018 году.
      Для удобства граждан Росреестр дает возможность узнать кадастровую стоимость недвижимости на своем портале: www.rosreestr.ru с помощью специальных онлайн-сервисов: «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Справку о кадастровой стоимости из государственного кадастра недвижимости можно запросить в центрах государственных услуг «Мои документы» или в офисах Кадастровой палаты по Москве.
      Кадастровая справка в офисах Кадастровой палаты по Москве предоставляется бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса.
      Ссылка на источник
  • Сейчас популярно