Перейти к содержимому
Войти  
AlekcDolche

Как это работает. Как работают управляющие компании

Оцените эту тему

Recommended Posts

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники — таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям. 

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован — здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг — от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес. 

олеся щукина 

О недоделанных новостройках


Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление — отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации. 

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы. 

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц — просто он оформляется задним числом. 

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается. 

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам. 

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание. 
 

Iida2kEe_f0.jpg


Куда на самом деле идут коммунальные платежи


Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома. 

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы. 

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта. 

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции


В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют. 

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились. 

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно — на некоторые косяки просто закрывают глаза. 
 

QmtkROXA3R0.jpg


Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители — с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул — он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят. 

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт — это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим. 

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью


При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует. 

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая. 
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией — при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно. 

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» — на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать. 

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет — они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы). 

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика. 

О миллионах прибыли


Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны. 

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично — например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой. 

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей. 

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

 

УК

  • Нравится 4

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Москва 24:"Жизнь в большом городе": как поменять управляющую компанию".

Системе жилищно-коммунального хозяйства во всех регионах России в общей сложности должны 1 триллион 86 миллионов рублей. Это долги не только собственников жилья, но и управляющих компаний. Вовремя оплачивают счета только 60% жителей и организаций. 
Что может произойти, если не платить по квитанциям, как правильно выбрать управляющую организацию и как ее заменить, если работа выполняется плохо, смотрите в программе "Жизнь в большом городе". 
 
  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

В этом выпуске "Специального репортажа" разбираемся в схемах коммунального обмана: от простого способа наживы управляющих компаний до хитроумного метода отъёма денег через фирму-посредника. Как отстоять свои права? 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Программа "Городская среда" с Александром Шумским: 

Куда обращаться с жилищными вопросами? 
Фото m24 ru Лидия Широнина.jpg 
С наступлением весны становится особенно заметным, в каком состоянии находятся жилые дома, нужен ли им капитальный ремонт, хорошо ли убирают придомовую территорию и в какое ведомство с какими бытовыми вопросами можно жаловаться? 
Поможет во всем этом разобраться гость сегодняшнего эфира программы - заместитель начальника Мосжилинспекции Николай Ревин. 

В эфире обсудят: какие критерии отбора управляющих компаний при включении их в официальный список; спрашивают ли мнение жителей, когда выбирают управляющие компании; как избавиться от недобросовестных компаний; что нужно знать жителям про капитальный ремонт и какая перепланировка допустима в квартирах? 

Прослушать эфир 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
В прошлом году москвичи подали 14 тысяч жалоб на начисления платы за жилищно-коммунальные услуги  управляющими компаниями, по данным Мосжилинспекции. Чаще всего горожане недовольны счетами за коммуналку. 

Почему конфликтов с управляющими организациями становится больше с каждым годом, смотрите в программе "Жизнь в большом городе". 
 
Выпуск программы с участием начальника Мосжилинспекции Олега Кичикова,
сотрудников ЖИ по ЗАО и ЮАО Евгения Акрамова и Светланы Повякало. 

Источник: телеканал "Москва 24", сетевое издание m24.ru 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Что Галина Петровна? Америку открыли?

– Хищение средств граждан – совершенно циничная ситуация, это вопиющая коррупция! – прокомментировала Галина Хованская. – В кризис люди выделяют деньги из своего и так маленького бюджета, можно сказать, отнимают от своих детей, а их средства просто разворовываются! Необходимо выработать действенные механизмы решения всех этих проблем.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас
Войти  


  • Похожие публикации

    • Автор: mestnaya
      Нашла у https://vk.com/@96049246-pro-uk-vertikal очень интересная новость, всем советую. Там есть Аудио сообщение прослушайте обязательно.
       
      Старая УК «Созидание» нас достала своей недееспособностью и на домовом собрании было приянто решение искать другую.
      Другая нашлась. К нам попросилась УК «Вертикаль» из провинции. Обещали что сделают наш дом — своей рекламой. Предложение хорошее.
      На собрание с ними я не попал — нужно было куда-то ехать по работе. Но ходила жена. Жене все понравилась. Он подписала протокол собрания. Все жильцы вроде бы довольны.
      Жена сделала запись собрания, но у меня было полно дел и я месяц целый не мог ее послушать. Да и что слушать-то?
      И вот вчера у меня руки, наконец, дошли. Руки дошли и волосы встали дыбом.
      Человек, представляющийся главой УК «Вертикаль» говорит, что у банковского счета может быть сколько угодно подписей. И что он эти подписи обязательно оформит на прtдставителей домов или даже подъездов — так чтобы без их подписи со счет невозможно было списать деньги.
      У меня сразу же челюсть стукнула по столу. Это как?
      Неужели, думаю, такие гигантские изменения произошли в банковском деле? Как я упустил-то?
      И немедленно полез в «Консультант+» — выяснять.
      Ну, и выяснил. За пять минут.
      Конечно же ничего подобного нет и быть не может.
      Вот Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И (ред. от 14.11.2016) "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" (Зарегистрировано в Минюсте России 19.06.2014 N 32813)
      В этой инструкции есть Глава 7. Карточка с образцами подписей и оттиска печати, а в ней пункт 7.5, согласно которому «Право подписи принадлежит клиенту - физическому лицу, индивидуальному предпринимателю, физическому лицу, занимающемуся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой.
      Право подписи может принадлежать физическим лицам на основании соответствующей доверенности, выданной в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации, физическим лицом, индивидуальным предпринимателем, физическим лицом, занимающимся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой.
      Право подписи принадлежит единоличному исполнительному органу клиента - юридического лица (единоличному исполнительному органу), а также иным сотрудникам (работникам), наделенным правом подписи клиентом - юридическим лицом, в том числе на основании распорядительного акта, доверенности.
      Право подписи может принадлежать только сотрудникам (работникам) клиента - юридического лица, за исключением случаев, установленных абзацами девятым - одиннадцатым настоящего пункта.
      Руководитель обособленного подразделения клиента - юридического лица при наличии у него соответствующих полномочий вправе своим распорядительным актом либо на основании доверенности наделить правом подписи сотрудников (работников) данного обособленного подразделения».
        Абзацы 9-11 говорят, что ««Право подписи может быть передано клиринговой организации, оператору платежной системы, центральному платежному клиринговому контрагенту, управляющему или управляющей организации, конкурсному управляющему, лицам, оказывающим услуги по ведению бухгалтерского учета.
      В случае если управляющая организация, выполняющая функции единоличного исполнительного органа, предоставляет своим сотрудникам (работникам) либо сотрудникам (работникам) клиента - юридического лица право подписи от имени клиента - юридического лица, такое право может быть предоставлено на основании распорядительного акта управляющей организации либо доверенности.
      В качестве лица, наделенного правом подписи, может выступать единоличный исполнительный орган управляющей организации.
      В карточке, представляемой клиентом - юридическим лицом, указывается не менее двух собственноручных подписей, необходимых для подписания документов, содержащих распоряжение клиента, если иное количество подписей не определено соглашением между банком и клиентом - юридическим лицом».
        Может быть, конечно, что я что-то не так понял. Однако, на данный момент ситуация кажется мне более чем неприятной.
      А именно: Все что говорит этот человек — не имеет никакого отношения к реальности.
      То есть его утверждения о том, что будут подписи, контроль, что он по этой схеме постоянно работает — не правда.
      То есть этот человек либо некомпетентен, либо компетентен, но не в области управления жилыми домами.
      Ситуация мне категорически не нравится.
      А учитывая, что рядом все время оказывается мой местный любимчик И. Сагенбаев (это тот самый, который директрису местной школы оклеветал и спер чужую статью), мне это все нравится еще меньше.
    • Автор: Курьер
      В случае отсутствия отопления обращаться на горячую линию администрации поселения Московский: 8 (495) 841-80-80
      В связи с понижением температуры с 25 сентября в поселении Московский, как и на территории всей Москвы, начался зимний отопительный сезон.
      В первую очередь подачу тепла организовали в лечебные учреждения, детские сады и школы. Пробные пуски тепла проводят в жилых домах.
      Отметим, наполнение системы отопления проходит постепенно, не во всех МКД одновременно.
      Ссылка на источник
    • Автор: Kseniy
      Правительство задумало повысить тарифы на электроэнергию.
       
      Уже пытались ввести в некоторых городах и отменили из-за протестов.
      В Москве эксперимент с соцнормами провели на инвалидах в 2016г. и отменили.
      Теперь немного повысили норматив, но не на человека а на точку подключения.
      А если семья многодетная и постоянно стиральная машина работает то зубы на полку?
       
           

       
      Правительство России готовит масштабную реформу рынка электроэнергии, в рамках которой будет введена "социальная норма" энергопотребления, а за электричество свыше установленного лимита придется платить повышенный тариф. Как сообщает "Коммерсант", идею одобрили Минэнерго и Минэкономразвития, а к 15 января проекты нормативных документов поручено подготовить министерствам и ФАС.
      Реформа, которая задумывалась в 2013-14 гг, а затем была отложена в долгий ящик на фоне экономического кризиса, предлагает ввести лимит расхода электроэнергии - 300 кВт•ч в месяц, который будет оплачиваться по базовому тарифу.
      За потребление свыше 300 кВт•ч придется платить по повышенному тарифу, а более 500 кВт•ч - по "экономически обоснованному", следует из протокола заседания правительства под председательством вице-премьера Дмитрия Козака.
      При этом объем фиксируется не на человека, а на "точку подключения".
      Одновременно предлагается постепенно отменить льготные тарифы жителей сельской местности и квартир с электроплитами и электроотоплением. Для этого понижающий коэффициент с 0,7 должен вырасти до 1.
      Кроме того, должен сократиться перечень потребителей, приравненных к населению. Сейчас в него входят в том числе садоводческие и огороднические товарищества, гаражные кооперативы, хозпостройки (например, сараи и погреба). Для них плата за электричество в итоге может вырасти.
      В среднем россияне потребляют в месяц 89 300 кВт•ч в месяц на человека. Впрочем, показатели радикально отличаются по регионам: так, Иркутской области населению требуется около 225 кВт•ч в месяц.
      При среднем размере домохозяйства в 2,5 человека, это дает 562 кВт•ч на точку подключения, что выпадает за лимит даже повышенного тарифа.
      Новые нормы будут стимулировать население "проводить меры по энергосбережению", говорит замглавы ФАС Виталий Королев: соцнормы ввели в Крыму, и нововведение можно считать успешным.


Пользовательский поиск

Город Московский на карте

Яндекс.Погода

Новости города Московский

Новомосковский административный округ НмАО, ТиНАО (Новая Москва). Виджет Яндекс.







×