Перейти к содержимому
Войти  
AlekcDolche

Как это работает. Как работают управляющие компании

Оцените эту тему

Recommended Posts

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники — таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям. 

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован — здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг — от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес. 

олеся щукина 

О недоделанных новостройках


Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление — отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации. 

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы. 

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц — просто он оформляется задним числом. 

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается. 

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам. 

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание. 
 

Iida2kEe_f0.jpg


Куда на самом деле идут коммунальные платежи


Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома. 

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы. 

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта. 

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции


В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют. 

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились. 

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно — на некоторые косяки просто закрывают глаза. 
 

QmtkROXA3R0.jpg


Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители — с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул — он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят. 

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт — это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим. 

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью


При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует. 

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая. 
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией — при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно. 

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» — на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать. 

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет — они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы). 

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика. 

О миллионах прибыли


Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны. 

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично — например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой. 

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей. 

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

 

УК

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Москва 24:"Жизнь в большом городе": как поменять управляющую компанию".

Системе жилищно-коммунального хозяйства во всех регионах России в общей сложности должны 1 триллион 86 миллионов рублей. Это долги не только собственников жилья, но и управляющих компаний. Вовремя оплачивают счета только 60% жителей и организаций. 
Что может произойти, если не платить по квитанциям, как правильно выбрать управляющую организацию и как ее заменить, если работа выполняется плохо, смотрите в программе "Жизнь в большом городе". 
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

В этом выпуске "Специального репортажа" разбираемся в схемах коммунального обмана: от простого способа наживы управляющих компаний до хитроумного метода отъёма денег через фирму-посредника. Как отстоять свои права? 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Программа "Городская среда" с Александром Шумским: 

Куда обращаться с жилищными вопросами? 
Фото m24 ru Лидия Широнина.jpg 
С наступлением весны становится особенно заметным, в каком состоянии находятся жилые дома, нужен ли им капитальный ремонт, хорошо ли убирают придомовую территорию и в какое ведомство с какими бытовыми вопросами можно жаловаться? 
Поможет во всем этом разобраться гость сегодняшнего эфира программы - заместитель начальника Мосжилинспекции Николай Ревин. 

В эфире обсудят: какие критерии отбора управляющих компаний при включении их в официальный список; спрашивают ли мнение жителей, когда выбирают управляющие компании; как избавиться от недобросовестных компаний; что нужно знать жителям про капитальный ремонт и какая перепланировка допустима в квартирах? 

Прослушать эфир 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
В прошлом году москвичи подали 14 тысяч жалоб на начисления платы за жилищно-коммунальные услуги  управляющими компаниями, по данным Мосжилинспекции. Чаще всего горожане недовольны счетами за коммуналку. 

Почему конфликтов с управляющими организациями становится больше с каждым годом, смотрите в программе "Жизнь в большом городе". 
 
Выпуск программы с участием начальника Мосжилинспекции Олега Кичикова,
сотрудников ЖИ по ЗАО и ЮАО Евгения Акрамова и Светланы Повякало. 

Источник: телеканал "Москва 24", сетевое издание m24.ru 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Что Галина Петровна? Америку открыли?

– Хищение средств граждан – совершенно циничная ситуация, это вопиющая коррупция! – прокомментировала Галина Хованская. – В кризис люди выделяют деньги из своего и так маленького бюджета, можно сказать, отнимают от своих детей, а их средства просто разворовываются! Необходимо выработать действенные механизмы решения всех этих проблем.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас
Войти  


  • Похожие публикации

    • Автор: Asker
      О непубличном акционерном обществе "Жилищник Новомосковский"
      Решением Совета депутатов поселения Московский от 14.07.2017 № 5/53 было создано НЕПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ" (НАО "ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ"; ИНН 7751063529; ОГРН 1177746869684; дата государственной регистрации 14.08.2017 г.).
      Участниками (учредителями) НАО "ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ" являются ООО «ВАСТА» (ИНН 5003079914) с долей 204 000 руб. – 51% в уставном капитале и АДМИНИСТРАЦИЯ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ  с долей 196000 руб.- 49% в уставном капитале.
      Считаю, что создание НАО «ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ» является незаконным, несёт в себе коррупционную составляющую и являет собой незаконное расходование средств местного бюджета по следующим основаниям.
      В соответствии с п. 6 ст. 66 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ) и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (Далее - ФЗ 208) государственные органы и органы местного самоуправления не вправе участвовать от своего имени в хозяйственных товариществах и обществах.
      Создание НАО «ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ» с одним из учредителей (участников) в лице АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ  является нарушением установленных норм п. 6 ГК РФ и п. 1 ст. 10 ФЗ 208.
      Нам стало известно о том, что Советом депутатов поселения Московский было принято Положение о порядке участия Московский в хозяйственных обществах от 27.04.2017 № 5/50.
      Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения (ч. 3 ст. 15 Конституции Российской Федерации). Обращаю Ваше внимание, что данное Положение о порядке участия Московский в хозяйственных обществах 27.04.2017 № 5/50 не было опубликовано в установленном законом порядке, т.е. не опубликовывалось вовсе.
      Данное положение пунктом 1.6 устанавливает, что размер доли (акций) муниципального образования в общем размере уставного капитала хозяйственного общества должен обеспечивать возможность реального влияния муниципального образования на принятие решений на общих собраниях акционеров (участников) хозяйственных обществ.
      АДМИНИСТРАЦИЯ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ обладает долей в уставном капитале  НАО "ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ" менее 51%, что не позволяет АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ, как участнику оказывать реальное влияние на общих собраниях акционеров (участников) НАО "ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ" . Поскольку при проведении голосования вопросы, требующие для принятия простого большинства (>51%) п. 2 ст. 49 ФЗ 208, могут быть приняты без учёта влияния доли АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ в том числе по вопросам предусмотренным п. 4.2. ст. 49 ФЗ 208. Вопросы же требующие единогласного принятия, либо квалифицированного большинства голосов в 3/4 могут быть не приняты вовсе, поскольку ООО «ВАСТА» является неподконтрольным и самостоятельным юридическим лицом и может голосовать против их принятия.
      Данные факты противоречат положению п. 1.6 Положения о порядке участия Московский в хозяйственных обществах от 27.04.2017 № 5/50.
      Цель же участия АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ с использованием средств местного бюджета в НАО "ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ" не ясна, поскольку их доля не оказывает реального влияния на принятие решений.
      Кроме того согласно ст. 80 Бюджетного кодекса Российской Федерации бюджетные инвестиции, планируемые к предоставлению юридическим лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, утверждаются решением о бюджете в качестве отдельного приложения к данному решению с указанием юридического лица, объема и цели предоставляемых бюджетных инвестиций.
      Договор между местной администрацией муниципального образования и юридическим лицом, указанным в пункте 1 настоящей статьи, об участии муниципального образования в собственности субъекта инвестиций оформляется в течение трех месяцев после дня вступления в силу закона (решения) о бюджете.
      Требования к договорам, заключенным в связи с предоставлением бюджетных инвестиций юридическим лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, за счет средств местного бюджета, устанавливаются местной администрацией муниципального образования.
      Отсутствие оформленных в установленном порядке договоров служит основанием для непредоставления бюджетных инвестиций.
      Однако согласно Решению Совета депутатов поселения Московский от 14.07.2017 г. № 5/53 основанием для создания НАО «ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ» послужило лишь предложение ООО «ВАСТА» и АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ.
      Нам неизвестны факты утверждения решения о бюджете с указанием объема и цели предоставляемых бюджетных инвестиций для участия АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ в уставном капитале НАО «ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ». Также мы полагаем, что оформленные в установленном порядке договоры, служащие основанием для предоставления бюджетных инвестиций отсутствуют.
      Считаем, что необходимо провести проверку правомерности создания НАО «ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ» и участия в нём АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ. А также проверить Решение Совета депутатов поселения Московский от 14.07.2017 № 5/53 о создании НАО «ЖИЛИЩНИК НОВОМОСКОВСКИЙ»  и участия в нём АДМИНИСТРАЦИИ ПОСЕЛЕНИЯ МОСКОВСКИЙ  на коррупционную составляющую и соответствие требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в том числе соответствие Положению о порядке участия поселения Московский в хозяйственных обществах от 27.04.2017 № 5/50; Федеральному закону от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" и Бюджетному кодексу Российской Федерации от 31.07.1998 N 145-ФЗ.
    • Автор: Курьер
      Вечером 28 сентября 2017 года Сергей Собянин дал поручение включить отопление. Подавать тепло уже начали в жилые дома и социальные объекты.
      После этого отопление включат на промышленных предприятиях и в офисных зданиях.
      Тепло придет в более чем 72 тыс. московских зданий, в том числе более чем в 33 тыс. жилых домов и около 9 тыс. социальных учреждений.
      К запуску тепла подготовлены 16 ТЭЦ Мосэнерго, 172 тепловые станции и котельные, более 10 тысяч тепловых пунктов и 495 газовых и шкафных распределительных пунктов, около 8 тысяч километров газовых сетей и 158 высоковольтных подстанций.
      Ссылка на источник
    • Автор: Курьер
      Обновление инженерных сетей в доме №16 поселка Коммунарка поселения Сосенское завершилось 27 сентября.
      — В подвальных и чердачных помещениях заменили все существующие трубопроводы, а именно: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, — заявили представители местной администрации.
      Кроме того, специалисты провели установку новых разводящих магистралей и выпусков. Напомним, что работы в рамках программы капитального ремонта стартовали в июне.
      Ссылка на источник
    • Автор: Moskovsky
      Управляющая компания "Комфорт Сити" 24 мая 2017 года с 10.30 до 17.00 проведет встречу с собственниками жилых помещений по вопросам начисления платы за услуги ЖКХ. На встрече квалифицированные специалисты "Комфорт Сити" в лице юриста и бухгалтера ответят на вопросы и возможные претензии жителей Первого Московского Города-Парка. Для участия во встрече необходима предварительная запись - для этого достаточно позвонить в "контакт-центр" управляющей компании.
      На мой взгляд, это очень достойный ход УК. Вот если бы еще предупреждали о встрече не за сутки, а, к примеру, за неделю - тогда б вообще красавцы были б ребята из нашей УК.
      Источник.
       
Пользовательский поиск

Яндекс.Погода






×
   Сайт работает на облачном сервере ispserver.ru