Цены на квартиры, стоимость жилья

:russian_ru:

Цена за 1 кв метр жилья в 2009 г в Москве составит $9600

Средняя цена за квадратный метр столичного жилья в 2009 г. может составить 9 тыс 600 долл. Об этом сообщил сегодня на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА имени Г.Плеханова Геннадий Стерник, передает ПРАЙМ-ТАСС.

Прогноз был составлен при помощи методики негармонического разложения цен аналитик. Новый рост цен, по мнению эксперта, должен произойти с весны 2008 г примерно до весны 2009 г. При этом аналитик прогнозирует стабильность цен в течение всего 2007 г.

Причинами роста будут являться огромная потребность в жилье и устойчивый рост экономики.

:russian_ru: Цена за 1 кв метр жилья в 2009 г в Москве составит $9600Средняя цена за квадратный метр столичного жилья в 2009 г. может составить 9 тыс 600 долл. Об этом сообщил сегодня на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА имени Г.Плеханова Геннадий Стерник, передает ПРАЙМ-ТАСС.Прогноз был составлен при помощи методики негармонического разложения цен аналитик. Новый рост цен, по мнению эксперта, должен произойти с весны 2008 г примерно до весны 2009 г. При этом аналитик прогнозирует стабильность цен в течение всего 2007 г.Причинами роста будут являться огромная потребность в жилье и устойчивый рост экономики.

Какой же бред прогнозируют! Он что же (Геннадий Стерник), потом яду выпьет и об стенку разобъется, если этого не произойдет?

:russian_ru: Цена за 1 кв метр жилья в 2009 г в Москве составит $9600Средняя цена за квадратный метр столичного жилья в 2009 г. может составить 9 тыс 600 долл. Об этом сообщил сегодня на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА имени Г.Плеханова Геннадий Стерник, передает ПРАЙМ-ТАСС.Прогноз был составлен при помощи методики негармонического разложения цен аналитик. Новый рост цен, по мнению эксперта, должен произойти с весны 2008 г примерно до весны 2009 г. При этом аналитик прогнозирует стабильность цен в течение всего 2007 г.Причинами роста будут являться огромная потребность в жилье и устойчивый рост экономики.

ИМХО Какое-то бредовенькое исследование... Пусть объясняет, что такое негармоническое разложение цен, на каком основании он его применил.Сильно не уверен, что существует платежеспособный спрос на квартиры по ценам 9600$Это выше чем в Лондоне и Нью-Йорке, да вообще где угодно!!!!!!Жаль что по ссылке открывается другая новость.Вот кстати ссылочка на полную СтатьюНо статейка бредовая и содержит много букв, читать или нет решать вам.

Что можно купить за квартиру в Москве:

http://fishki.net/comment.php?id=25101

Что можно купить за квартиру в Москве:http://fishki.net/comment.php?id=25101

Не, ну я конечно понимаю аффтара с фишек, но почему французская фотка как 2 капли воды на греческую похожа?..Дурят народ опять...

Цена на квартиры ЖК Юго-Западный (ГК Домостроитель) выросла на 5,7% с момента получения ими разрешения на строительство!..На примере двушки в 61.2 кв.м.: стоимось в середине июля 3201т.р., сейчас 3386т.р.Цена за квадрат 52.3 р. и 55.3 р. соответственно.

Наткнулся тут в сети на любопытную статейку, приведу здесь фрагмент:

Обобщая сказанное, можно нарисовать следующую перспективу. Начиная с 2010г. начнется стабильное снижение стоимости квадратного метра жилья к текущим доходам населения, начнет долгосрочно расти жилищный стандарт, а стоимость обслуживания ипотечных кредитов будет снижаться. К 2015 жилищным стандартом среднего домохозяйства будет квартира повышенной комфортности площадью 70-75 м.кв. по цене около 650% СГД, при стоимости ипотечного кредита на уровне 65-70% СГД в первые годы. При этом новые микрорайоны и пригороды будут закладываться на более высокий стандарт жилищной, социальной и транспортной инфраструктуры, чем существующий сегодня, что начнет давить цены в спальных районах, построенных до 2009-2010.

Полная версия здесь: http://www.avanturist.org/2005/01/blog-post_4796.html

Очинь многа букаф. Прогнозы, прогнозы... Помнится осенью 1998 года сказал родным, что пора бросать всё и ехать в деревню за 100км(благо дом большой есть и земли много). Не хотелось бы верить в повторение этой ситуации (т.к. у самого есть кое-какие инвестиции в кв.м), но видя на поток машин, занимающих 50% дорог, думается, что строится всё и везде. Не переваривает это всё рынок, не переваривает! Кругом монолит-кирпич, от 50м2 и выше. От 100 тыс.руб./м2 за голые стены + (отделка, мебель) 20 тыс.руб./м2. Это для кого? Это кто сейчас получает 200-500 тыс.руб./мес. на семью и покупает ЭТО жильё? Да, люди готовы вкладывать деньги на уровне "слухов" (типа, скажите кому отдать реальные деньги за клочки туалетной бумаги с гордой надписью вексель). Но это когда деньги есть. Представить себе человека, пришедшего в банк за кредитом в 500000 долларов за 1 комн.квартиру без отделки в "Короне" представить не могу. Зато могу представить себе такого же человека, купившего за 200-300 тыс.долларов в 2003-2004 году шикарную "сталинку" на Ленинском. Всё, опаньки, господа-застройщики "элитным" жильём бизнес-класса, Ваше время ушло - покупателей уже нет.Просто так владеть квартирой не получиться. Есть определённая сумма, требуемая для оплаты коммунальных платежей и проч. (даже, если в квартире никто не живёт). Эта сумма не маленькая и иногда доходит до 10000-15000 рублей в месяц. А это уже ощутимые деньги, если чувствуешь, что квартира дешевеет (никому не нужна - это страшнее), а "коммуналка" оттягивает твой карман.Сдавать жильё? Без проблем! Сделаем ремонтик (кипитальненький такой), завезём минимум дешевой мебели и техники - 1-1,5 млн.рублей как "с куста". Что же - будем сдавать за 35000-40000 тысяч максимум. 3,5 года и отделка отбилась. Но не стоит забывать, что в сдаваемой квартире ремонт делать надо по-чаще, чем в той, в которой сам живёшь.Вот и перспективы роста.

Изменено 18 сентября, 2007 пользователем Xeux

Хорошо сказано, а главное - доходчиво. Скорее всего все так и есть...Подождем падения цен на жилье или неимоверного роста зарплат :rolleyes:

Выскажу свое мнение по поводу цен на недвижимость. Москву ждет не снижение цен, а изменение структуры рынка, потому что они (эта самая структура) явно перекошена.Люди, которые покупают квартиры в хороших домах в Москве за милионны долларов, естественно не испытывают потребности в деньгах и если и покупают квартиры в ипотеку, то только потому, что % по ипотеке гораздо меньше доходности их бизнеса/их основных инвестиционных вложений.Таких людей в России достаточно много (миллионеров) и всем им хочется иметь квартиру в Москве. Причем большая часть заработала свои миллионы достаточно легко (взятки, нефть и пр.) и достаточно легко с ними расстаются, вкладываясь в недвижимость. В итоге цены на хорошее жилье в Москве вряд ли будут падать, т.к. спрос есть, а пока цены на нефть высокие, некоторые люди на этом неплохо зарабатывают напрямую, и есть бешеные деньги у государства, на чем неплохо харабатывают и чиновники.Вот средние квартиры в хороших районах, которые стоят бешеные деньги, но ничего из себя не представляют, должны серьезно дешеветь. Если роста цен не будет, то их невыгодно сдавать (доходность гораздо меньше депозита в банке) и по той же причине невыгодно жить, т.к. продай и купи большую/лучшую квартиру в районе ближе к мкаду/за мкадом, а на разницу живи припеваючи.Скорее должны выравняться цены между неоправданно дорогим, но средним/малогабаритным жильем в Москве и хорошим жильем в Подмосковье благодаря перетоку людей. Плюс офисы/деловая жизнь будет постепенно перетекать за мкад, что упросит передвижение "дом-офис". Кстати, проект А101 и есть косвенное подтверждение, как я понимаю.Поэтому я тоже думаю насчет Московского. Как никак лучший выезд из города. Хоть и 7 км, но по такому шоссе все равно ехать 5 мин.

Цены на жилье эконом-класса в Москве снизилисьСогласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY, за вторую неделю октября 2007 года (с 8-го по 14-е октября) средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья, рассчитанные по всем классам жилья, повысились на 0,4% в долларовом исчислении.Положительную динамику цен предложения определили продавцы дорогого жилья – цены в объявлениях на квадратный метр в таких квартирах выросли на 1,1%. В тоже время средние цены предложений на жилье в домах эконом-класса за неделю по городу стали ниже на 0,6%.По данным агентства RWAY, снижение средних долларовых цен предложения по итогам недели зафиксировано в Северо-Восточном, Восточном, Южном, Юго-западном, Западном административных округах Москвы.Другие данные сообщил независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его данным, средняя цена предложения 1 кв. метра за прошедшую неделю увеличилась на 0,5%. Максимальный прирост цены предложения был отмечен в ЮАО (+1,4%), максимальное падение было зафиксировано в ЦАО (–0,5%). Лидерами роста среди различных типов домов стали 5-этажные кирпичные дома (+1,7%), а аутсайдерами 17-этажные панельные дома (–0,2%).Объемы рынка за неделю увеличились на 1,9%.Газета.Ru

Да, сейчас такая ситуция, что на Лукинской (Ново-Переделкино) в новостройке (не долевое строительство, а готовые свидетельства дают) квартиры стоят столько же, сколько в Московском вторичка (не берём дома 4-6 летней давности, там, видимо, ещё выше). Так что выгода от житья-бытья в Московском только в том, что ты живёшь именно здесь, а не где-то ещё. У застройщика более выгодная позиция, т.к. дисконт хоть на 30% сделай - всё равно в плюсе.

Выскажу свое мнение по поводу цен на недвижимость. Москву ждет не снижение цен, а изменение структуры рынка, потому что они (эта самая структура) явно перекошена...Скорее должны выравняться цены между неоправданно дорогим, но средним/малогабаритным жильем в Москве и хорошим жильем в Подмосковье благодаря перетоку людей. Плюс офисы/деловая жизнь будет постепенно перетекать за мкад, что упросит передвижение "дом-офис". Кстати, проект А101 и есть косвенное подтверждение, как я понимаю.Поэтому я тоже думаю насчет Московского. Как никак лучший выезд из города. Хоть и 7 км, но по такому шоссе все равно ехать 5 мин.

Полностью согласен. А через 3-5 лет, когда люди окончательно поймут, что значит состояние переданного им в содержание по новому ЖК "общего имущества", цена квартир в сравнительно новых домах любой категории (или недавно отремонтированными лестничными клетками, лифтами, электрикой, кровлей, подвалами и коммуникациями) будет на 25%-30% выше! И положение в спокойной зеленой зоне рядом с МКАД на "беспробочной" трассе будет намного предпочтительнее забитого транспортом района Москвы. :shok:

...И положение в спокойной зеленой зоне рядом с МКАД на "беспробочной" трассе будет намного предпочтительнее забитого транспортом района Москвы. :shok:

Правильно сделали, взяв слово "беспробочной" в кавычки... :blink: мда, у нас и слово "спокойной" уже тоже можно... :unsure: как бы со временем слово "зеленой" тоже не пришлось брать в кавычки... :cray:

Ценовой маразм крепчает.Хотите хохму?Трёхкомнатная квартира в центре Хургады может стоить порядка 35000 американских уёв. За эти деньги покупатель получает порядка 80 метров площади, сантехнику, электрику и два кондиционера. Ну и возможность добраться до пляжа минут за 10.

Что можно купить за квартиру в Москве:http://fishki.net/comment.php?id=25101

Шок!Что же делать-то?Кого бить?...Пойду лампочку где-нить кокну!

Ценовой маразм крепчает.Хотите хохму?Трёхкомнатная квартира в центре Хургады может стоить порядка 35000 американских уёв. За эти деньги покупатель получает порядка 80 метров площади, сантехнику, электрику и два кондиционера. Ну и возможность добраться до пляжа минут за 10.

В 2003г в Хургаде гид нам говорила, что у них около 10к стоит хорошая двушка...

В 2003г в Хургаде гид нам говорила, что у них около 10к стоит хорошая двушка...

Тоже, блин, инфляция...

Ога, квартиры в хургаде это конечно интересно, можно еще израиль посмотреть, восточную европу из успешных, можно даже посмотреть некоторые вещи во франции, англии и сша.Вот только не говоря о языковом барьере, который конечно решается, есть еще и другие моменты 1. Выбор недвижимости обойдется дороже чем она стоит2. Поиск работы а точнее ее отсутствие сделает на достаточно продолжительное время недоступной для полезного использования вашу новую недвижимость3. В хургаде я 10 дней без скуки не смог прожить, ни за какие каврижки

У вас сейчас как с жилплощадью, нормально?

Рынок жилья

На конец первого полугодия 2007 объем жилого фонда России ориентировочно составлял 2,800 млн. кв.м. В 2006 году было построено 547.5 тыс. квартир на 50.2 млн.кв. м. жилой площади, что на 15% больше чем в 2005. При этом, около 30% этого жилья было выкуплено с инвестиционными целями, против 25% в 2005. В первом полугодии 2007 года введено 231,2 тыс. квартир общей площадью 21,2 млн кв. м, что на 35% больше чем в первом полугодии 2006, при этом количество инвестиционных сделок упало до 7-8%. По итогам года ожидается введение примерно 650 тыс. квартир общей площадью 60 млн. м.кв. Цены практически по всей России достигли своего пика еще в конце 2006 или начале 2007 и с тех пор официально стабилизировались. В действительности рынок уже находится в скрытой фазе падения, т.к. активность покупателей в 2007 резко снизилась по сравнению с прошлым годом, а заявленная цена продажи инвестиционных квартир, в большинстве случаев, дисконтируется на 5-15% уже с порога.

Определяющие факторы

На текущий момент имеется несколько факторов, которые определяют дальнейшее поведение рынка жилья и почти все они указывают на долгосрочный разворот ценового тренда. Первый фактор - полная потеря массового платежеспособного спроса. Пиковые цены в городах с населением от 300 тыс. чел., составляли в среднем 10-11 фактических средних годовых доходов одного работающего (СГД) для данного города за типовую квартиру. Под типовой квартирой имеется в виду полностью готовая первичная двухкомнатная квартира улучшенной планировки площадью 50-55 м.кв. в нормальном спальном районе, которую можно рассматривать за текущий жилищный стандарт среднего домохозяйства. Исходя из того, что в первой половине 2007 средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 14% в рублях при учетной ставке ЦБ РФ в 10.5%, нетрудно посчитать, что при покупке типовой квартиры в ипотеку сроком на 27 лет, ежегодная сумма выплат в первые годы составляет около 160-180% СГД, даже с учетом налоговых вычетов. А если добавить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что массовый потребитель теоретически не может покупать квартиры по текущим ценам, даже с учетом роста собственных доходов на 20% в год на протяжении ближайших лет.

Реально, сегодня среднее домохозяйство может позволить себе ипотечный кредит с объемом текущих выплат порядка 75-80% СГД на момент покупки. В обоснование этой цифры можно привести следующие соображения. С одной стороны, стоимость аренды типового жилья (со всеми услугами ЖКХ) как минимум с 2000г. стабильно держится на уровне 60-70% среднего дохода для почти любого города. Очевидно, что в условиях существующего в России дефицита жилья домовладельцы выжимают из арендаторов максимум возможного. О том же говорят и данные статистики, из которых видно, что доходы среднего российского потребителя все еще практически полностью уходят на оплату и приобретение необходимых товаров и услуг, без особых излишеств. Таким образом, 60-70% текущего СГД являются объективным пределом, который среднее домохозяйство может позволить себе тратить на жилье в течение длительного времени. С другой стороны, благодаря высокой инфляции и дефициту рабочей силы, все последние годы происходит рост заработной платы основной массы населения примерно на 20% в год и все говорит о том, что эта тенденция продлится еще несколько лет. Поэтому, среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет. Следовательно, приобретая жилье в кредит, выплаты по которому составляют порядка 75-80% СГД на момент покупки, типичная семья может рассчитывать на снижение относительного объема выплат по кредиту примерно до 50% своего возросшего дохода в течение трех лет, а с учетом оплаты коммунальных услуг до тех самых 60-70% текущего СГД. Три года можно считать предельным сроком такого сценарного планирования, поскольку, с одной стороны, мало кто может уверенно прогнозировать рост своих доходов на более длительный срок, а с другой, еще меньше людей готово до предела сократить свое потребление больше чем на два-три года, даже ради собственного жилья.

Второй фактор - рост строительства. За два года темпы строительства жилья выросли на 55% и продолжают ускоряться. Исходя из сложившейся в последние три года динамики, к 2010 можно ожидать увеличения объемов сдаваемого жилья примерно до 85-90 млн. кв.м. в год с 50 млн. кв. м. в 2006. На эту же цифру ориентируется и Правительство. При этом Президент поставил в этом году задачу выйти к 2010 на 100-130 млн. кв.м. Не думаю, что это возможно в текущих условиях, но "высочайшее повеление" значительно увеличивает вероятность реализации как минимум существующих планов сдачи 85-90 млн. кв.м. на 2010. Можно уверенно утверждать, что для решения этой задачи будут использованы все управленческие инструменты, вплоть до УК. Чтобы убедиться что так и будет, достаточно посмотреть на ту резню, которая была устроена мэрам, губернаторам и крупным региональным чиновникам в 2006-2007. Значительная часть увольнений и уголовных дел так или иначе связаны со строительными махинациями руководителей городов и регионов. Т.е. жилищный вопрос явно стал вопросом политическим, причем одним из важнейших и руководители тех регионов, которые будут строиться недостаточно активно, имеют все шансы оказаться в местах достаточно отдаленных. Кроме собственно роста строительства, важным моментом будет и изменение структуры вводимого жилья. В 2004-2006 порядка трети всех квартир и 50% всех введенных площадей пришлось на жилье высокого и высшего классов. Поскольку половина этих объектов скапливалась на руках у спекулянтов, то очевидно, что после их распродажи, спрос на такое жилье будет почти полностью удовлетворен как минимум на ближайшие два-три года. Соответственно, 80-90% всех объемов жилья, которые будут строиться и сдаваться в 2008-2010 будут составлять квартиры среднего и бюджетного классов. Наконец, ближе к концу 2010 начнется массовая сдача жилья в рамках федеральной программы "Жилье", которая уже сегодня реализуется совместными усилиями регионов и центра и нацелена на массовую застройку и системную перестройку городов. В рамках этой программы ожидается и вполне реален выход к 2015 на требуемые 140-150 млн. кв.м. жилья в год, которые достаточны не только для покрытия дефицита жилья по сегодняшним меркам, но и обеспечивают долгосрочный рост жилищного стандарта.

Третий фактор - истощение спекулятивных ресурсов. Уже с начала 2005 накачка цен шла фактически только за счет инвестиционных сделок и той волны паники среди населения, которую спекулянты гнали массовой скупкой жилья. Причем если в 2005 в спекулятивные сделки было вложено порядка $10 млрд., то в 2006 общая сумма жилищных инвестиций перевалила уже за $20 млрд. Для того, чтобы продолжать спекулятивную накачку рынка, с учетом потери массового спроса и увеличения объемов сдачи жилья, в 2007 в инвестиционные сделки необходимо вложить не менее $35 млрд. Для сравнения, суммарный объем собственного капитала всех российских банков на конец 1кв. 2007 составил около $60 млрд., а суммарная прибыль всех нефтяных компаний за 2006 - порядка $40 млрд. Очевидно, что, с учетом уже связанных в жилищных инвестициях капиталов, мобилизовать финансовые средства в таких объемах практически нереально. Что и подтверждается статистикой, которая показывает, что за первое полугодие 2007 общая сумма спекулятивных сделок с жильем не дотянула и до $3 млрд. Поскольку спекулянты больше не имеют финансовых ресурсов тянуть цены выше, ввод нового жилья к середине осени резко увеличивается, а массовый потребитель потерялся еще полтора года назад, то уже в ближайшие недели неизбежен сброс всего накопленного инвестиционного жилья на рынок. Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв.м, что равняется примерно 2.5% всего жилого фонда РФ и превышает весь объем нового жилья поступившего на потребительский рынок за 2005-2006. Поэтому нетрудно догадаться, что выбрасывание на рынок 1 млн. квартир вызовет, в текущих условиях, настоящий обвал цен, причем самый серьезный обвал ждет высококлассное жилье.

Четвертый фактор - рост ипотечного кредитования. Несмотря на большой ажиотаж вокруг темы ипотеки, она пока не играет заметной роли в ценах на жилья. В 2006 на долю ипотеки пришлось всего порядка 6% всех сделок с жильем на общую сумму в $9 млрд., причем в основном в сегменте недорогого жилья. За первое полугодие сумма выданных ипотечных кредитов выросла до $7.8 млрд. и по итогам года должна увеличиться до $16-17 млрд., при ожидаемом в 2007 объеме сделок с жильем в $200-220 млрд. Однако даже на эту небольшую цифру в $16-17 млрд. может негативно повлиять начавшийся мировой кризис, который несколько ограничит финансовые ресурсы банков, в первую очередь иностранных, в 2007 - первой половине 2008, а следовательно и их готовность выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, в кратко- и среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не окажет заметной поддержки ценам на жилье. Если экстраполировать динамику развития ипотечного кредитования, то существенную роль в поведении рынка жилья оно начнет играть в 2010-2011гг.

Наконец, последним существенным фактором, который оказывает влияние на цены, является феномен глобального рынка. Сегодня набирает обороты падение цен на американском рынке жилья. С марта, когда цены на первичном рынке не смогли прорваться выше максимумов 2006, они стабильно снижаются и упали уже примерно на 13%. Если процесс продолжится, а он точно продолжится, то перегретые жилищные рынки Европы и Азии не выдержат давления и тоже начнут падать. Разворот ценовых трендов на всех зарубежных рынках неизбежно приведет к массированной фиксации прибыли на российском рынке крупными спекулянтами, которые учитывают глобальные макроэкономические параметры в своих инвестиционных стратегиях. Начала обвала европейских рынков жилья следует ждать уже в первые месяцы осени 2007 и продлится это падение по меньшей мере до конца 2009г., все это время оказывая давление на российский рынок.

Среднесрочный прогноз

Исходя из всего сказанного, можно с высокой долей уверенности прогнозировать следующее развитие событий до конца 2010. Поскольку рынок недвижимости неизбежно войдет в явную фазу падения в ближайшие недели, то спекулянты вынуждены начинать массовую распродажу уже вчера. Однако на руках у них скопился настолько большой объем инвестиционного жилья, что его прямой сброс на рынок вызовет катастрофическое обрушение цен, которое может не только съесть все их прибыли, но и вообще загнать в убытки. Поэтому, крупные спекулянты постараются слить основной объем жилья подняв последнюю волну роста цен. Собственно, это уже и происходит. С начала августа началась мощнейшая пропагандистская кампания, нацеленная на создание у населения уверенности, что цены на жилье прямо завтра возобновят многолетний экспоненциальный рост, так что те, кто не успеет купить жилье этой осенью, не смогут его купить уже никогда. С середины сентября эта кампания будет поддержана и активными действиями по краткосрочному разогреву рынка. Крупные спекулянты в течение полутора-двух месяцев бросят еще $3-5 млрд. в тактическую скупку нового жилья, тем самым ненадолго сократив его предложение. Скорее всего, именно ради этой последней атаки они и минимизировали вложения в недвижимость в январе-августе, чтобы иметь возможность бросить значительные средства на осенний виртуальный разогрев рынка. Сразу вслед за этим строители краткострочно поднимут ценник на новые квартиры и пообещают поднимать его в дальнейшем каждый месяц.

Виртуальный рост цен на 10-15% за пару месяцев спровоцирует истеричный спрос со стороны населения, которое к этому времени и так уже будет достаточно запугано пропагандистской кампанией. И на волне этого индуцированного спроса крупные спекулянты сбросят основную массу своих запасов по цене +/-15% от цен августа. В сочетании с осенним ростом объемов вводимого жилья, это вызовет резкое падение цен уже в ноябре. На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги. Скорее всего, где-то в районе 75-80% от цен августа такое дно будет найдено. Т.е. большое число людей, для кого такая цена является уже более или менее приемлемой кинется покупать квартиры, пока они снова не начали дорожать. За три-четыре месяца они выберут весь избыточный объем предложения, ввод нового жилья к концу зимы, как обычно, сократится, а зарплаты за пол года подрастут примерно на 10%. Соответственно, цены опять начнут понемногу расти и к концу лета 2008 восстановятся примерно до 90-95% от цен августа 2007. Здесь крупные спекулянты скинут остатки своих запасов, чем снова столкнут цены вниз, причем ниже предыдущего уровня, т.к. на более высоких уровнях среднесрочный спрос уже будет удовлетворен предыдущей распродажей и увеличившимся вводом объектов. Это вызовет волну паники теперь уже у совсем мелких индивидуальных инвесторов, которые начнут распродавать свои штучные квартиры примерно от 75% их цены на август 2007. Распродажа остатков инвестиционного жилья в конце 2008 будет дополнительно стимулироваться тем, что с 1 января 2009 в каком-то виде будет введен более реалистичный налог на недвижимость, как минимум инвестиционную. Вдобавок ко всему с сентября 2008 начнется очередная осенняя волна сдачи жилья в объеме 30-35 млн. кв.м, что еще сильнее надавит на рынок, в результате чего он войдет в новый период снижения, который завершится к лету 2009.

Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м.кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009. Здесь нелишне напомнить, что примерно столько аналогичные квартиры и стоили в СГД с середины с 90-х до 2002, когда началось надувание спекулятивного пузыря. Т.е. данный уровень цен является вполне объективным и обоснованным. После достижения среднесрочного дна, номинальные цены на несколько месяцев стабилизируются, после чего начнется рост цен в абсолютных цифрах. Поскольку дефицит жилья сохранится, то к середине-концу 2010 темпы роста цен сравняются с темпами роста номинальных доходов населения.

Рисунок 1: Ожидаемое поведение цен на жилье в 2007-2010

В качестве резюме приведу примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:

01.09.2007-01.11.2007 - рост до 110-115% от цен августа 2007

01.11.2007-15.03.2008 - падение до 75-80% от цен августа 2007

15.03.2008-01.09.2008 - рост до 90-95% от цен августа 2007

01.10.2008-01.07.2009 - падение до 60% от цен августа 2007

01.07.2009-31.12.2010 - возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007

Долгосрочные перспективы

Начиная с конца 2010 поведение рынка жилья начнет меняться под влиянием уже перечисленных и некоторых новых факторов. Во-первых, уже в 2011 объем строительства выйдет минимум на 100 млн. кв.м. в год, что окончательно закроет базовый дефицит жилья, с учетом 300 млн. кв.м. построенных в 2007-2010. Под закрытием базового дефицита подразумевается, что все, кто желал иметь собственную квартиру уже приобрели ее или могут в любой момент приобрести из вводимого в текущем режиме жилья, в соответствии с жилищными стандартами 2007г., т.е. из рассчета типовая двух-трех комнатная квартира улучшенной планировки (50-65 кв.м.) на среднее домохозяйство. Соответственно, дальнейший рост темпов строительства приведет к изменению жилищного стандарта, т.е. рынок недвижимости начнет развиваться в сторону увеличения площади типовых квартир и повышения их качества.

Во-вторых, реальная потребительская инфляция продожит снижаться с 15-16% в 2007 до 9-10% в 2010 и 4-5% в 2015. Это приведет как к замедлению роста номинальных доходов населения, так и к замедлению инфляционного роста цен на жилье в абсолютных цифрах. Длаее, вместе со снижением инфляции будет продолжать снижаться учетная ставка ЦБ РФ, а вслед за ней и ставки по ипотечным кредитам. Вероятнее всего, ставка рефинансирования снизится к концу 2010 до 7.5% и до 6% к 2015, а средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 10.0% и 8.0% соответственно. При этом максимальные сроки ипотечного кредитования вырастут до 35-40 лет. Таким образом, стоимость обслуживания ипотечного кредита снизится к 2011 примерно на 25% по сравнению с осенью 2007, а к 2015 - на 40%. Снижение стоимости обслуживания кредита приведет к тому, что к 2015г. практически любой человек или семья сможет позволить себе купить какую-нибудь квартиру, а среднее домохозяйство начнет стабильно сдвигать свой жилищный стандарт в сторону более просторного и более качественного жилья.

Наконец, продолжат расти реальные доходы населения, в результате чего будет меняться структура потребления вообще и, в часности, снижаться относительная стоимость арендной платы, а также строительных материалов и услуг. Это также будет одним из факторов, определяющих развитие жилищного стандарта, поскольку за меньшую часть своего дохода люди смогут позволить себе арендовать или купить более просторные и комфортные квартиры.

С другой стороны, в период 2010-2014 произойдет всплеск миграции в Россию, который несколько притормозит процессы снижения стоимости жилья и изменения структуры строительства. Хотя этот же самый приток мигрантов обеспечит строительную индустрию большим количеством квалифицированных специалистов, что начнет еще увеличивать темпы строительства с 2011г.

Обобщая сказанное, можно нарисовать следующую перспективу. Начиная с 2010г. начнется стабильное снижение стоимости квадратного метра жилья к текущим доходам населения, начнет долгосрочно расти жилищный стандарт, а стоимость обслуживания ипотечных кредитов будет снижаться. К 2015 жилищным стандартом среднего домохозяйства будет квартира повышенной комфортности площадью 70-75 м.кв. по цене около 650% СГД, при стоимости ипотечного кредита на уровне 65-70% СГД в первые годы. При этом новые микрорайоны и пригороды будут закладываться на более высокий стандарт жилищной, социальной и транспортной инфраструктуры, чем существующий сегодня, что начнет давить цены в спальных районах, построенных до 2009-2010.

Источник: http://www.avanturist.org/2005/01/blog-post_4796.html

Ну вот сегодня произошло очередное повышение цен на 150 000 рублей. Судя по всему - это еще не предел, хотя не распроданных квартир осталось не так уж много, по крайней мере в ДСК-1

Кремль не оставляет мысль о доступном жилье

В канун президентских выборов, в исходе которых, похоже, не сомневаются даже оппоненты Дмитрия Медведева, в Кремле состоялось очередное, но не рутинное заседание Совета по национальным проектам при президенте. Вопреки мнению скептиков о том, что со сменой власти в стране работа над национальными проектами, в том числе по жилью, окажется в тени новых задач, заседание Совета показало, что российские власти не планируют ослабление работы в этом направлении.

Открывая заседание, Владимир Путин высоко оценил значение опыта реализации национальных проектов. По его словам, реализация проектов помогла вернуть доверие общества к органам власти. Президент предложил, чтобы цели, выбранные для национальных проектов, стали долгосрочными ориентирами и частью концепции развития России до 2020 года. "Если мы распустим Совет по нацпроектам, мы не сможем влиять на эту сферу в регионах", - сказал он. "Надо дать ответ на важнейший вопрос - какое продолжение будет у нацпроектов? И, прежде всего, как использовать их опыт для проведения современной социальной политики, в основе которой интересы развития человека, формирование инновационной экономики и гармоничного общества", - отметил Путин. "Речь должна идти о формировании вокруг человека современной социальной среды, которая работает на улучшение его здоровья, образования, жилья, условий труда, повышения его доходов и личной конкурентоспособности", - призвал президент страны.

Пока политологи гадают о конфигурации власти после президентских выборов, уже становится очевидным, что Владимир Путин, проявляя столь пристальный интерес к национальным проектам, фактически принимает эстафету у Дмитрия Медведева в деле кураторства над их реализацией. Тем временем, сам Дмитрий Медведев выступил перед собравшимися с развернутым докладом о состоянии дел в области нацпроектов, обозначив не только решимость в деле их реализации, но и направления, по которым нужно усилить работу.

В своем выступлении Медведев напомнил о тех тезисах, которые он обозначил в Красноярске, озвучивая свою экономическую программу. Он вновь заявил, что "нужно стремиться к тому, чтобы гораздо больше людей имели возможность построить собственный дом на своей земле". "При наших огромных земельных площадях - это вполне реально сделать. Но чтобы добиться поставленных целей, нужно кардинальным образом изменить подходы к жилищному строительству, к организации строительного комплекса страны", - сказал он. Индивидуальное строительство требует комплексного подхода к освоению застраиваемых площадей, которые должны иметь "всю необходимую для жизни людей инфраструктуру, включая социальную, дорожную, транспортную". "И вообще, пора эту работу по формированию комплексных проектов по подготовке и градостроительной документации завершать, ведем ее уже несколько лет", - отметил он.

Медведев пообещал, что на федеральном уровне и дальше будет оказываться поддержка регионам и муниципалитетам в программах развития, инженерные и коммунальные инфраструктуры. "А если она будет строиться за счет средств частных инвесторов, она может им и принадлежать", - сказал он. Всему этому, по мнению первого вице-премьера, препятствуют административные барьеры при получении разрешений на строительство. По его словам, одним из препятствий реализации нацпроекта по жилью является коррупция. Кандидат в президенты высказался за снижение административных барьеров в строительстве жилья, что, по его мнению, может уменьшить коррупционную составляющую. "Мы должны понимать, что эти барьеры оплачиваются из кармана граждан, которые покупают жилье", - отметил первый вице-премьер.

Особое внимание Медведев обратил на качество строящегося жилья. Сегодня россиянам "уже нужно другое жилье - нового качества, комфортности, экономичности", отметил вице-премьер. "Увеличивая объемы строительства, мы не должны утратить исторический и архитектурный облик наших городов и поселков, - сказал он. - В некоторых муниципальных образованиях, на мой взгляд, мы могли бы вообще отказаться от многоэтажного строительства. И с другой стороны, практически отказаться от возведения панельных домов образцов 60-х-70-х годов прошлого века. Если и строить панельные дома, то естественно, современные".

Не обошлось и без подведения итогов за прошедший период. Дмитрий Медведев указал на рост ипотечного кредитования в стране. "В целом доля сделок с использованием ипотечных жилищных кредитов уже увеличилась до 14% от общего количества сделок, заключаемых гражданами по приобретению жилья. Это уже значимый фактор решения жилищной проблемы", - сказал он. "Два последних года средний темп приростов объема жилья составил 18 проц. Это в 3 раза превышает показатели 2005 года", - сообщил Медведев. Он рассказал, что только в прошедшем году в стране построено более 710 тысяч квартир и индивидуальных жилых домов, во всех субъектах Федерации появились ипотечные программы для молодых семей, а во многих - и для работников бюджетной сферы.

Суммируя итоги реализации нацпроекта по жилью, Д.Медведев призвал не забывать и о социальных льготах отдельным категориям граждан страны. "Строя больше и лучше, мы должны постоянно помнить про доступность жилья и уделять социальным аспектам жилищной политики больше внимания. Очередникам, гражданам с низкими доходами должны быть предложены различные формы государственного содействия, включая предоставление субсидий, поддержку их участия в жилищно-строительных кооперативах, адресную помощь молодым семьям, льготные ипотечные программы", - сказал он. Общим итогом заседания стало впечатление, что реализация национальных проектов остается одним из приоритетных направлений работы правительства. И от того, как они будут воплощаться в жизнь, будет зависеть и отношение общества к обещаниям российских властей в ближайшие 4 года.

Источник: http://www.pron.ru/readarticle.php?article_id=165

Видеоролик по теме:

http://rutube.ru/tracks/178138.html?v=c04c...caa4b89ccb05012

Вообще, довольно забавный дядька!

Медведевский проект "Доступное жилье" работает безперебойно. Жилье все доступней и доступней.

Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Москве не превышает $1,5 тыс. Об этом сообщил директор по научной деятельности ОАО ЦНИИЭП «Жилище» академик Юрий Граник. "Себестоимость квадратного метра высотных домов составляет в среднем $1,5 тыс.", — рассказал Граник. В обычных домах себестоимость строительства кв. метра — порядка $800. По словам Граника, пять лет назад себестоимость строительства в Москве была примерно в два раза ниже. "Под себестоимостью я имею в виду только расходы на человеческие ресурсы и стройматериалы, без учета поборов и откатов, которые значительно удорожают стоимость построенного здания", — цитирует Граника Rway. Эксперт также отметил, что, несмотря на большие расходы на "откаты", рентабельность строительства в Москве очень высока и составляет в среднем от 400%.