rss: Новая Москва: стройки без плана

Чем ближе к МКАД, тем плотнее будет застройка новой Москвы

Д. Абрамов / Ведомости

Жители новой Москвы пикетируют мэрию и пишут Путину

Новая Москва в долгосрочной перспективе должна превратиться в «город-сад», обещают столичные чиновники. Пока присоединенные территории превращаются в «город-ад», утверждают местные и новые жители. Накал страстей достиг градуса пикетов и обращений к президенту России Владимиру Путину.

Без документов

В 2012 г. было сдано 425 100 кв. м жилья, в 2013 г. – 1,211 млн кв. м, в 2014 – 1,5 млн. В 2015 г. в новой Москве планируется построить, по словам руководителя департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, 1,8 млн кв. м жилья и 1 млн кв. м нежилых (в том числе социальных) объектов. К июню ввели уже 1 млн кв. м недвижимости – это на 65 000 кв. м больше аналогичного периода прошлого года, отметил Жидкин. Из них 800 000 кв. м – жилье. Всего с 1 июля 2012 г. в новой Москве введено в эксплуатацию около 6,75 млн кв. м, из почти 4 млн кв. м – жилья.

Пока, без генплана, новая Москва условно разделена на три пояса урбанизации – это деление учитывается при разработке градостроительной документации. К первому поясу отнесены территории вблизи МКАД, ко второму и третьему, соответственно, срединные и периферийные части. Чем ближе к МКАД, тем плотнее будет застройка. Большая часть второго и особенно третьего пояса урбанизации останется зеленой зоной, обещает Жидкин. Запланировано создание 92 парков и мегапарков – больших лесных массивов.

Также властями предусмотрено создание 14 точек экономического роста. Планирование транспортной инфраструктуры привязывается к схемам развития Троицкого и Новомосковского округов (ТиНАО), весной в 21 муниципалитете прошли по ним публичные слушания. По словам Жидкина, территориальные схемы в ближайшее время должны быть утверждены правительством Москвы. Это основной документ для развития новых территорий на период до 2035 г.

По факту обещания властей повторяются из года в год, например, заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин еще весной прошлого года обещал принятие схем развития ТиНАО до конца 2014 г.

Без дорог

Также чиновники обещают «в долгосрочной перспективе» построить в новой Москве 598 км дорог, увеличив таким образом в 2 раза дорожную сеть. Но в 2014 г. было реконструировано лишь 12,8 км, в 2015 г. планируется провести реконструкцию 8,7 км. Такими темпами для выполнения планов потребуется лет 50.

Те дороги, строительство которых началось, провоцируют многочисленные скандалы. Восьмиполосная трасса Внуково – Остафьево в Московском пройдет по парку, единственному месту отдыха в городе, и в непосредственной близости от двух детских садов. На публичные слушания в Московском даже вызывали ОМОН, чтобы «успокоить» около 1000 человек, не допущенных на слушания. Жители Троицка пытаются спасти от вырубки Троицкий лес. Независимое движение жителей ТиНАО «Новая Москва. Защита прав граждан» подготовило и передало в администрацию президента РФ обращение, в котором просит инициировать проведение расследования нарушений при проведении процедуры публичных слушаний по проектам «Территориальных схем Новомосковского и Троицкого административных округов Москвы». А 14 мая жители новой Москвы провели массовый пикет возле мэрии.

Планы правительства Москвы по развитию присоединенных территорий

Без школ

Относительно социальной инфраструктуры в ТиНАО и у местных, и у новых жителей больше вопросов, чем ответов. «Наша дочь вынуждена теперь учиться в третью смену, – жалуется жительница Коммунарки. – Детей стало больше в разы, а новых школ не построено ни одной». «Да, в новой Москве есть проблемы с отставанием строительства школ», – признает Кирилл Игнахин, коммерческий директор «А101 девелопмента», ведущего строительство в Коммунарке. Но в 2016 г. компания вводит школу на 1700 учеников. По данным префектуры ТиНАО, например, в районе Сосенское (проекты «Коммунарка», «Бутовские аллеи», «Николин парк» и др.) с 2011 по 2014 г. построено около 90 домов (это примерно 1,3 млн кв. м, жилья, по оценке «Бест-новостроя») и ни одной школы. До 2016 г. появится еще 54 дома и 8 школ. Еще в одном популярном для застройки районе – Московском (проекты «Град Московский», «Первый Московский город-парк») до 2016 г. будет сдано около 60 многоэтажных домов и 2 школы. Во Внуковском районе (проекты «Переделкино ближнее», «Солнцево-парк» и проч.) – 65 домов и 6 школ.

По данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-недвижимость» Елизаветы Гудзь, на территории новой Москвы реализуется 36 проектов на 293 корпуса. В апреле прошлого года проектов было примерно столько же, но 265 корпусов – прирост на 11%. Основное предложение – 76% – сосредоточено в Новомосковском округе, добавляет Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой».

Дело будущего

Сейчас новые объекты на рынок поступают весьма умеренными темпами, отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-инвест». «Выводить новые проекты девелоперам неинтересно», – комментирует Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН. Шарова связывает это с нестабильной экономической ситуацией и отсутствием утвержденного генплана застройки. В I квартале на рынок вышел ЖК «Новая звезда» концерна «Крост», к началу июня появились «Испанские кварталы» (проект компании «А101 девелопмент»), «Бунинские луга» группы ПИК, «Легенда 18» («Крост») и экорайон «Борисоглебское-2» от «Лидер групп».

ГК МИЦ недавно заявила о завершении проекта «Коммунарка» на 550 000 кв. м, весь объем жилья продан, утверждает Даромир Обуханич, первый заместитель гендиректора группы. По его словам, МИЦ планирует и дальше строить в новой Москве. «У нас есть несколько площадок, но это проекты уже 2016 г.», – поделился он.

ГК «Мортон» заявила об очередном «Мортонграде» в Селятине. «Строить начнем уже в этом году», – подтвердил Игорь Сибренков, заместитель гендиректора «Мортон-инвеста». «Спрос сейчас сосредоточен в 15-километровой зоне, – говорил президент «Мортона» Александр Ручьев. – Участки далее 10–15 км от МКАД мы не рассматриваем».

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер групп», возражает: проекты в пределах 25 км от МКАД также будут востребованы. Недавно группа заявила о начале строительства в 35 км от МКАД крупнейшего на присоединенных территориях проекта на 1,4 млн кв. м, из которых 890 000 кв. м – жилье. К реализации застройщик приступит не раньше осени 2015 г. «Проект рассчитан на много лет, массового выхода на рынок большого объема жилья не будет», – уточняет Пантелеймонов.

Привязаться к станциям

Повышает ликвидность проектов за МКАД транспортная доступность, которую власти планируют обеспечить в том числе за счет реконструкции Калужского шоссе (30 км трассы расширят, организуют бессветофорное движение в 2016 г.) и развития метрополитена. Впрочем, утвержденного плана для метро также нет. Схему организации дорожного движения в новой Москве начнут разрабатывать только в 2016 г.

Осенью этого года планируется открытие двух станций Сокольнической линии – «Румянцево» и «Саларьево». Первая находится в деловом кластере и новых жилых комплексов в пешей доступности от нее нет, как и в ближайшем окружении ст. м. «Саларьево», отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Районы активного строительства в новой Москве привязаны к уже действующим и обещанным станциям метро и имеющимся железнодорожным веткам. Например, рядом с будущей ст. м. «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии, которую откроют в 2017 г., строятся ЖК «Переделкино ближнее» (87 домов, около 1,3 млн кв. м), ЖК «Рассказово» (9 многосекционных 9-этажных зданий, в общей сложности 265 000 кв. м). Крупное строительство наблюдается и рядом с Бутовом (Коммунарка, Столбово) – там неподалеку уже функционирует ст. м. «Бунинская аллея»: микрорайон «Бутовские аллеи», жилые комплексы «Коммунарка», «Бунинский», «Зеленая линия», А101, перечисляет Шарова. Планируется ветка от будущего Третьего пересадочного контура (Второе кольцо метро), от ст. м. «Улица Новаторов» до Коммунарки. Там появится дорога, соединяющая Солнцево, Бутово и Видное.

По словам руководителя московского департамента строительства Андрея Бочкарева, на «желтой» Калининско-Солнцевской линии должны открыться еще две станции – «Боровское шоссе» и «Новопеределкино», а полностью ее достроят к 2020 г. Властями Москвы также заявлены хордовая линия вдоль Калужского шоссе, ветка от ст. м. «Улица Новаторов» до Коммунарки и далее на юг, вплоть до Троицка. «О строительстве этих станций известно давно, поэтому улучшение транспортной доступности уже заложено в стоимость квартир в строящихся рядом проектах», – комментирует аналитик.

Открытие станции метро добавляет 15–20% к цене, говорит Кирилл Игнахин. «Испанские кварталы» как раз привязаны к ст. м. «Коммунарка». По его словам, проект «успешен»: в апреле было предложено рынку 392 квартиры (23 000 кв. м в трех корпусах) и на середину мая продано 45%, еще 24% забронировано клиентами.

Мелкими очередями

Девелоперы, «не побоявшиеся начать большие проекты» в кризис, как выразился Пантелеймонов, строить будут по мере продаж. «Выводить по 100 000 кв. м на рынок сейчас глупо, строить надо мелкими очередями», – прокомментировал ситуацию Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» (сам «Лидер» участки в новой Москве не рассматривает). Как рассказал Пантелеймонов, какой-то специальной «добавленной стоимости» новая Москва относительно остального Подмосковья не имеет, за исключением фактора прописки. «Ценность столичной прописки с началом проблем в экономике возросла, в кризисные времена роль социальных привилегий увеличивается», – считает он, но признает, что основным критерием для покупателя является цена.

В среднем новое жилье новой Москвы с начала года потеряло в цене 5,6%, считает Ксения Гришковец, но в апреле отыграло 2% стоимости. В отличие от рынка новостроек Подмосковья, где в апреле наблюдалось снижение, новая Москва поднялась в цене, резюмирует аналитик. В итоге средняя цена 1 кв. м в ТиНАО в апреле превысила показатель Подмосковья на 24,7%

Потенциальный спрос на жилье в этом году будет ниже прошлогоднего на 15%, прогнозирует Богданюк. Объем сделок может упасть до 35%, считает Пантелеймонов. Большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков сошлось на 15–20%-ном уменьшении объемов продаж.

Ссылка на источник

Дискуссия о Новой Москве стала одной из самых живых и спорных на Московском урбанистическом форуме 16 октября. Следом за оглашением официальных планов по развитию этой территории Григорий Ревзин и Алексей Новиков рассказали, почему, на их взгляд, эксперимент «Новая Москва» провалился. Strelka Magazine приводит выдержки из выступлений участников.

Участники

Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий

Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы

Алексей Новиков, декан Высшей школы урбанистики при Высшей школе экономики

Григорий Ревзин, партнер КБ «Стрелка» и архитектурный критик

Владимир Жидкин: «Мы определяем оптимальную структуру занятости — это примерно миллион рабочих мест. Также мы определяем эффективность мест приложения труда с тем, чтобы через 20 лет, когда Новая Москва будет построена, максимальное количество прибыли шло в бюджет Москвы, — при сегодняшних ценах можно говорить о 250 млрд в год».

Сергей Кузнецов: «Действительно, мы столкнулись с тем, что понимаем, что создание комфортной среды во многом зависит элементарно от рабочего процесса планирования и нормативов, по которым будут размещаться жилые объекты. И пытаясь на уровне проектов планировок, диалога вести некие дебаты и склонять архитекторов, девелоперов, инвесторов к некой линии, как нам кажется, правильной застройки».

Алексей Новиков: «Я восхищаюсь Владимиром Федоровичем [Жидкиным] и Сергеем Олеговичем [Кузнецовым], которые вынуждены в рамках сложившейся ситуации сейчас развивать эту территорию.

Ошибка состоит в том, что территория с совершенно другим правовым режимом попала в тот контекст, который к этому был совершенно не готов. Таких случаев в мире вообще нет. Мало того что программа объединения муниципалитетов, аннексии, как правило, проваливались, если проводились какие-то серьезные референдумы на этот счет. Но такого рода ситуации, когда крупный мегаполис присоединяет совершенно инородную территорию, а потом вынужден ей управлять, просто в мире не существует. Ситуация тяжелая, напряженная, но нет худа без добра, есть возможность каким-то образом понять, как работают агломерационные механизмы и что может сделать городская власть, планировщики, девелоперы и так далее.

На мой взгляд, выход здесь очевиден — координация систем градорегулирования между Москвой, Новой Москвой и областью. Проблемы, которые возникают сейчас, уже просто вопиющие. Речь о том, что на границах Новой Москвы возник градиент правовых режимов, который резко возбудил девелоперскую активность и который создаёт проблемы дискоординации между транспортниками, жилищниками и так далее».

Григорий Резвин: «2012 год, Медведев, когда присоединяется Новая Москва, говорит: «Новые районы столицы не должны быть просто спальными безликими кварталами. Таких у нас и в стране, к сожалению, и в Москве хватает. Предполагается рассмотреть вопрос о полном запрете строительства жилья по старым технологиям. Необходимо подключить к проектированию ведущие архитектурные мировые компании. Новые территории должны застраиваться в основном малоэтажными зданиями по современным европейским нормам». С такими словами Новая Москва была присоединена к Москве. Идея заключалась в том, что Новая Москва — это модернизационный механизм для создания новой России. Там должна быть новая система расселения, по сути, европейская субурбия. Можно это назвать городом-садом или как-то ещё: там должны быть инновационные бизнесы, по сути, новое государственное управление, новые финансы, новые университеты, новая наука. Новая страна, которую мы возьмем и построим под Москвой.

Из этого не удалось сделать ничего. На сегодняшний день мы не видим малоэтажного строительства этих самых субурбий. Оно есть, но составляет порядка 5% от общего строительства в Новой Москве. Что касается инновационных функций, есть некоторая проблема. Хотя Сколково формально входит в Новую Москву, реально Сколково выступает скорее как конкурент Новой Москвы. Поэтому, как только в Новой Москве заводится какая-то инновационная функция, её через некоторое время Сколково перетягивает к себе. Последнее, что мы видели, это переход туда медицинского кластера, который теперь будет строиться в Сколково.

Я уверен, что все предложения, которые возникают относительно любой инновационной экономики, которые будут происходить в Новой Москве, постепенно будут убегать или в Сколково, или, если это касается финансового сектора, под Звенигород. Единственная функция, которой плохо в Москве и она действительно могла бы развиваться в Новой Москве, это логистическая. Это в районе Бекасово, и это совершенно правильная мера, но ни о какой инновационной экономике речи не идёт.

Почему это провалилось? Конечно, весь идеалистический замысел новой страны, который был у Медведева, ушёл вместе с Медведевым. Понятно, что есть политическая воля. Но, помимо этого, есть и куда более банальные сюжеты. То, что мы вчера предварительно обсуждали с Маратом Шакирзяновичем [Хуснуллиным], это конкуренция между Москвой и Московской областью. Вообще, это выглядит довольно абсурдно. Надо понимать, что Московская область как конкурент — это всё равно что торговый киоск, который конкурирует с супермаркетом. Бюджет очень маленький, гораздо меньше управленческие возможности, несравнимые субъекты экономической активности. Но тем не менее, поскольку территория — её новый ресурс, Московская область навязала Новой Москве повестку для конкуренции. Это довольно странно. Вроде, Москва должна была ей навязать, но нет, произошло наоборот.

Отчасти это связано с тем, что были выданы разрешения на строительство 16 млн квадратных метров до присоединения Новой Москвы. Ведь сейчас в Новой Москве построено 5 млн квадратных метров жилья, значит, лимит не выбран ещё на треть. Понятно, что Сергей Олегович [Кузнецов] эти микрорайоны улучшает, вводит туда квартальную застройку, но по сути это [по-прежнему] является тем же микрорайоном. Такое наследство, понятно.

С другой стороны, конкуренция происходит буквально по границе. С одной стороны строят дешевое жилье — микрорайоны, мы [с нашей стороны] тоже будем их строить, потому что мы с ними конкурируем. В этом смысле Москва не выполняет своей цивилизационной роли, но она ведет себя как разумный агент экономической деятельности. А что вы хотите на том же поле? Либо надо деньги тратить, чтобы России объяснять, как Медведев рассказывал, как это сделать, либо надо зарабатывать деньги, вести себя разумно. Мы так и делаем.

Что получается в результате — это довольно удивительные сюжеты. Это такие селитьбы, где на место бывших колхозов или фабрик вступают офисные центры, и они — в пешеходной доступности. Мы практически нигде в мире такого не знаем, потому что офисные парки существуют обычно отдельно от жилья. Есть коттеджи, откуда люди ездят к этим офисам. Исключение [можно найти] в Китае: там тоже есть такая система, массовое жилье возле офисных парков. Эта многоквартирная структура для нас новая. У Сергея Олеговича [Кузнецова] планируется 50-процентная пешеходная доступность до рабочих мест, это потрясающий результат, нигде такого не бывает для офисной деятельности. Такие деревни с офисными центрами, которые в известном смысле являются инновационным продуктом, [ведь] такого никто не делает. Результаты интересны, не знаю, что из этого получится. Для кого? Тоже не очень понятно. Спасибо».

Презентация исследования «Как построить Новую Москву» состоится на публичном дне МУФ 17 октября в рамках фестивального дня, в 11:30, в зале G.